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Cobrança de ITBI só é possível após transferência efetiva do imóvel

O Supremo Tribunal Federal pacificou recentemente uma controvérsia jurídica que há anos vinha se arrastando pelo judiciário brasileiro, geradora de conflitos e intensos debates, tendo de um lado o interesse público arrecadatório e, de outro, o interesse privado, representado pelos contribuintes de tributos.

Fala-se a respeito do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), o imposto que opera sobre a transmissão onerosa dos bens imóveis, que é tradicionalmente exigido pelos Cartórios de Imóveis, em momento anterior ao registro translativo da propriedade para outra titularidade, ou até mesmo no âmbito do próprio Cartório de Notas, antes mesmo da lavratura da escritura pública de compra e venda ou de cessão de direitos.

Em análise mais compreensiva do caso, viu-se ao longo dos anos que a legislação municipal veio, paulatinamente, antecipando o fato gerador do referido tributo, com o que visou abrangentemente alcançar qualquer ato jurídico que tivesse carga negocial transmissiva de direito sobre propriedade imobiliária. Não demorou até se chegar à seara da expectativa do direito, pelo que, mesmo atos de mera promessa de negócio jurídico, embora altamente sujeita ao não aperfeiçoamento, para ver regularmente registrada a lei passou a condicionar ao pagamento do tributo de transmissão – o que é absurdo, convenhamos.

Não se pode desconsiderar por completo a lógica que animou o legislador municipal: decerto há no brasileiro médio um certo – e incorreto – desprendimento pelo registro público; parece-lhe mera burocracia. Para piorar há sim custos elevadíssimos com o ato registral. Não raro, busca-se um singelo “carimbo” que permitisse ao interessado dizer-se o dono de direito sobre o imóvel; mas, ao revés, não raro se vê, para tanto, compelido a providenciar – e pagar – regularizações complexas, voltadas a sanar toda a cadeia de continuidade registral. Logo se faz necessária a contratação de topógrafos, advogados, engenheiros, e os famosos “despachantes”.

Diante de tantas incumbências de regularização, pareceu lógica a inclusão de uma mais: a de logo pagar o ITBI. Ocorre que, ao menos neste caso, segundo recente julgado do STF, referido imposto incidirá somente após o registro público translativo, nunca antes dele, basicamente porque somente após tal ato registral é que se poderá falar em transferência efetiva da propriedade. Partindo dessa mesma lógica, portanto não incide em operações registrais não voltadas à transferência definitiva da propriedade, como ocorre com os registros de promessas de contratos de compras e vendas, ou registros de contratos de cessão de direitos.

Na verdade, referido julgado apenas reafirmou o posicionamento jurisprudencial que, embora ignorado ou “escanteado” pelo legislador infraconstitucional e até pela doutrina especializada, ainda vinha sendo assim insistentemente externado pelo STF. O que se nota de diferente é que, submetido o julgamento do chamado leading case ao âmbito do regime da repercussão geral, incide sob outros processos judiciais o chamado “efeito multiplicador” do que restou decidido pela Suprema Corte. A decisão, portanto, ajuda a desafogar o Poder Judiciário, além de uniformizar e pacificar questão controvertida altamente judicializada.

Em resumo, o novel posicionamento, ora sedimentado pela mais alta Corte do País, de certo beneficia o contribuinte no ponto em que lhe desonera da incidência do ITBI para determinadas operações imobiliárias, franqueando novos caminhos, possibilidades e estratégias jurídicas, notadamente voltadas à gestão e gerenciamento de seu patrimônio.

*André Luiz Martins Leite
Advogado e consultor, especializado em direito empresarial e imobiliário, sócio da Leite & Alcântara – Sociedade de Advogados

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