Em balanço divulgado semana passada, o Sindicato da Indústria da Construção Civil em Minas Gerais (Sinduscon-MG) comemorou os resultados do setor em 2019. Segundo estimativas da Fundação Getulio Vargas (FGV), a construção civil voltou a ter taxa de crescimento superior ao Produto Interno Bruto (PIB) nacional, registrando alta de 2,0%, enquanto o Brasil cresceu 1,2%. Isso não acontecia desde 2013. Ainda assim, o setor está 30% abaixo de 2013, considerado o auge do segmento, e recuperou, atualmente, o patamar de 2008.
Porém, enquanto as projeções do setor para Minas Gerais, em geral, são positivas, na capital, a previsão do sindicato é preocupante. Segundo os dados, apesar de BH responder por quase 50% das vendas de imóveis novos na região metropolitana de Belo Horizonte (RMBH), somente 32,7% dos lançamentos acontecem na cidade. A expectativa do Sinduscon-MG é de que novos lançamentos, cada vez mais, aconteçam na RMBH, devido à entrada em vigor do novo Plano Diretor (PD) do município, considerado pelo setor muito restritivo e uma das causas para que a tendência, em médio prazo, seja a elevação dos preços dos imóveis.
“O mercado imobiliário depende das regras que são dadas pelo poder público. O que a gente percebe é que onde as normas são mais flexíveis, o preço dos imóveis é mais barato. Onde o regramento é mais rígido, como é o caso de BH, o preço sobe. A prefeitura precisa olhar diferente para o planejamento urbano, não só do ponto de vista urbanístico, mas também econômico. Entender a importância do setor para economia como um todo e pensar junto conosco em soluções para reter o belo-horizontino na cidade, impedindo que ele tenha que buscar outras soluções na região metropolitana, isso evitaria a expulsão dessa população de BH e ela continuaria consumindo e gerando riquezas aqui”, afirmou Renato Michel, vice-presidente da área imobiliária do Sinduscon-MG.
Em 2018, o preço médio do metro quadrado em Belo Horizonte e Nova Lima era de R$ 8.040. Em 2019, o valor subiu 8,59%, passando para R$ 8.731. Neste período, as vendas foram 20% superiores aos lançamentos nas regiões. Segundo a entidade, o estoque atual de apartamentos novos disponíveis para venda nos dois municípios é de 3.463 unidades, um dos menores já registrados pelo estudo. Considerando o volume médio de vendas do ano passado, essa reserva se esgotaria em pouco mais de um ano.
Apesar do presidente do sindicato, Geraldo Linhares, declarar-se de acordo com as mudanças propostas pelo PD na questão ambiental, o mesmo discorda de outros pontos. “Somos favoráveis a tudo que se diz respeito ao meio ambiente, mas nossa preocupação maior é com a possibilidade de construção, sobretudo, nas regiões Centro-Sul, Oeste e Pampulha, locais que mais vendem, mas que o plano mais delimita a possibilidade de novas unidades, principalmente, numa cidade que não tem terrenos vagos e tem sempre que substituir um imóvel por outro”, diz.
Para o sindicato, uma das soluções para o setor passa pela diminuição da Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC). “Isso foi muito discutido no nosso grupo de arquitetos com os da prefeitura. Tinha que ser diminuído o percentual da fórmula do OODC, porque se ela tivesse sido colocada conforme nós solicitamos, que seria aproximadamente um terço do que a PBH conseguiu passar na Câmara, haveria mais possibilidade de conseguirmos equilíbrio por um período, mas não houve acordo. Com a proposta da outorga atual é impossível”, afirma Linhares.
A OODC é uma autorização para quanto um terreno pode ter de construção considerando o tamanho dele mediante pagamento à prefeitura. Ele é feito para compensar uma construção acima do permitido. Estas construções maiores do que o coeficiente 1 representam uma carga adicional à estrutura urbana e, por isso, causam mais impacto estrutural e ambiental na cidade. A fórmula da ODC é fixada em 75% do valor da metragem excedente multiplicada pelo preço do m² local (conforme Planta de Valores Imobiliários).
Regiões mais quentes
Em 2019, as regiões Oeste, Pampulha e Centro-Sul foram responsáveis por 60% das vendas e 73,7% dos lançamentos. De acordo com dados do Censo do Mercado Imobiliário da entidade, a maior oferta de apartamentos novos disponível para comercialização encontra-se na região Centro-Sul (786 unidades), seguida pela Pampulha (764) e Oeste (702).
Do total de 3.381 apartamentos novos vendidos nas cidades de Belo Horizonte e Nova Lima, observa-se que 65,48%, ou seja, 2.214 unidades, eram com 2 quartos. As vendas de um quarto representam 4,08% das vendas.
No ano passado, foram vendidos 6.400 apartamentos novos em 11 cidades da RMBH. O município de Contagem destacou-se com maior número de comercialização de imóveis residenciais no ano passado (24,5%). Santa Luzia (8%) supera Betim (7,8%) e fica com a terceira colocação.
