A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu, no início de maio, que a utilização de imóveis em condomínios para a celebração de contratos de estadia de curta temporada, como na plataforma Airbnb, exige a aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos.

O caso teve origem em processo no qual a proprietária de um apartamento buscava garantir o direito de destiná-lo a estadias de curta duração, sem necessidade de aprovação em assembleia, ao passo que o condomínio alegava que essa destinação, além de não estar prevista em convenção, afastava o caráter residencial do prédio. A empresa Airbnb atuou como interessada na ação.

O colegiado considerou que o uso dos imóveis para exploração econômica ou profissional descaracteriza a sua destinação residencial e, por isso, deve ser autorizado pelo condomínio. No voto que prevaleceu no julgamento, a ministra Nancy Andrighi comentou que os contratos intermediados por sistemas, como o Airbnb, não se enquadram propriamente nem como contratos de locação residencial nem como de hospedagem em hotéis, motivo pelo qual podem ser considerados atípicos.

“A utilização das plataformas digitais intensificou a celebração de contratos de estadia de curta temporada, facilitando a comunicação entre proprietários e hóspedes. Uma das consequências desse novo cenário é a maior rotatividade de pessoas nos condomínios, o que traz impactos para a segurança e o sossego dos moradores e tem levantado questionamentos sobre a necessidade de autorização dos condôminos”, completou a ministra.

O advogado e presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB/MG, Sílvio Cupertino, explica que a decisão trata de um precedente jurisprudencial importante. “E cria a necessidade de alterações nas convenções dos condomínios que não contenham permissão expressa e que o interesse da maioria qualificada dos condôminos (dois terços) seja de utilização das unidades para esse fim. Permanecer com a convenção sem a permissão expressa implicaria na obrigação do síndico e da administração terem que proibir tal prática”.

“De acordo com o precedente do STJ, nos condomínios em que a convenção estabelecer a sua destinação exclusivamente residencial e não existir previsão expressa para essa forma de utilização, pode haver a proibição desse tipo de aluguel”, ressalta Cupertino.

Para o especialista, a partir da decisão do STJ, o síndico que não tomar providências em relação à matéria pode sofrer grande pressão dos condôminos que são contrários à utilização das unidades pelo Airbnb e plataformas dessa natureza. “Assim, aconselha-se a realização de Assembleia para definição dos procedimentos a serem adotados nos casos em que já existam reservas ativas”.

O direito de propriedade é constitucionalmente garantido, lembra o advogado. “Mas, as regras do condomínio devem ser cumpridas por todos. Não existindo a previsão de utilização das unidades para esse fim, o condômino deve respeitar a restrição”.

Segundo Cupertino, a ideia dos ministros nesse julgamento do STJ foi definir um padrão de decisões em processos dessa natureza. “Com isso, sustentar uma tese contrária nos processos judiciais pode tornar uma missão bastante delicada”.

O que diz o Airbnb

O Airbnb, por meio de nota, afirma que a decisão do STJ se refere a um caso específico e pontual, não é definitiva e não determina a proibição da locação via a plataforma em condomínios. “Proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito constitucional de propriedade de quem aluga o seu imóvel. Neste contexto, o Airbnb tomará as medidas legais cabíveis e seguirá ao lado dos anfitriões, avaliando todos os caminhos para que a comunidade continue a exercer seu direito legal de gerar renda com seus próprios imóveis”.

A empresa cita ainda um estudo da Fundação Getúlio Vargas que mostra que a plataforma contribuiu com R$ 100 bilhões para as economias locais em um ano. “Esta decisão tem o potencial de impactar não só os anfitriões, mas todo o ecossistema que depende dessa renda, como comércios e fornecedores locais”.