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Compra fracionada de imóveis pode gerar dor de cabeça

Todo mundo sonha com um lugar para descansar durante as férias, por isso a modalidade de compra fracionada de imóveis – contratos coletivos – pode ser uma boa saída quando não se tem a quantia necessária para adquirir um imóvel de temporada, contudo, existem os prós e contras desse tipo de investimento.

No exterior, as vendas acontecem há muitos anos, o chamado fractional é o modelo de propriedades imobiliárias comercializadas no sistema de multipropriedade. Esse tipo de negócio destina-se ao público interessado em manter uma casa de férias sem arcar sozinho com os custos e dores de cabeça como manutenção, segurança e impostos. Vale ressaltar que a maioria dos imóveis possuem serviço de hotelaria e já são mobiliados. Além disso, a unidade autônoma é fracionada em diversos proprietários, podendo ser vendida ou simplesmente ter o direito de uso por determinado tempo.

Cada dono pode usufruir do imóvel entre duas ou seis semanas por ano, com divisão por datas equilibradas. Em alguns contratos, há a possibilidade de afiliação do empreendimento a uma intercambiadora, ou seja, o período pode ser trocado por uma estadia em outro local.

No entanto, como em todo negócio, o especialista em marketing D.C.* conheceu apenas os “contras”. Ele conta que, em 2013, durante suas férias em Caldas Novas, Goiás, comprou uma cota de duas semanas em rodízio de alta e baixa temporada em um apartamento. “Fui abordado dentro do hotel e a proposta apresentada pareceu-me interessante. Paguei cerca de R$ 15 mil, só que o empreendimento ficaria pronto em julho de 2016 com possibilidade de atraso de 6 meses para entrega, contudo, até o final do ano passado o local ainda estava no início da construção”.

D.C. diz que tentou contato com a empresa, mas não obteve retorno sobre a situação do negócio e decidiu entrar na Justiça para cancelar o contrato e reaver o dinheiro investido.

Assim como aconteceu com ele não é difícil encontrar pessoas reclamando de seus contratos no site Reclame Aqui. Em um dos relatos, uma reclamante, que deseja cancelar o contrato, conta que a promessa de 30 minutos de atenção em plena praia, em troca de um voucher de R$ 100 viraram 5 horas e uma dor de cabeça. “Há uma estrutura de pressão para vendas (música ambiente, bebida, mesas com vendedores, pessoas receptivas… fomos induzidos a fechar um negócio com um sinal de entrada de R$ 2.990,00 + R$ 200,00 de fidelização + 90 parcelas de R$ 384,27… ao analisar com mais calma percebemos que as parcelas são reajustadas pelo INCC/IGPM + 0,5% de juros ao mês fazendo com que as parcelas fujam do nosso orçamento familiar, além de detectarmos várias cláusulas abusivas no contrato…”.

O advogado e professor de direito Luis Vicente Bernardi explica que os contratos são celebrados para serem cumpridos, desde que sejam assinados de forma livre e consciente sem nenhum tipo de abuso. “Tem força de lei, no entanto, os cancelamentos são exceções”.

Perguntado sobre a questão do ambiente proposto no ato da assinatura desse tipo de contrato, o advogado explica que a atmosfera criada em torno do fechamento do negócio não constitui por si só uma ilegalidade ou abuso. “É diferente uma pessoa ser induzida porque houve erro e outra coisa é a pessoa ser cativada num momento de alegria ou lazer. Esse fato não constitui uma ilegalidade suficiente para que o juiz o declare nulo. A não ser que existam cláusulas leoninas”.

Já o advogado especialista em direito imobiliário Alexandre Fadel esclarece que quando uma pessoa é abordada num estande de vendas as propostas são tentadoras, mas o problema é que nem tudo que foi conversado está no contrato, pois é uma minuta pronta, chamado de contrato de adesão. “Dessa forma, o consumidor não consegue altera-lo. De acordo com o Código de Defesa do Consumidor, esse tipo de acordo pode ser revisto. Por isso é importante guardar todo o material apresentado”.

No entanto, Fadel salienta que o contrato não é todo nulo, pois no momento existiu comum acordo. O especialista diz ainda que outros fatores podem implicar no cancelamento do contrato. “O incorporador não pode atrasar a entrega sem justificativa por mais de 30 dias. Caso não tenha chegado a data final, mas se a obra está muito atrasada o consumidor pode pedir o cancelamento do contrato vinculado a multa mais perdas e danos”.

Outro fator que faz com que o investimento pese no orçamento é o agravante de que a audiência obedeça o local do imóvel. “A pessoa tem mais o custo de arcar com um advogado na cidade. Infelizmente, ainda não temos, no Brasil, instrumentos legais que promovam uma celeridade nos processos. Pode ser que demore anos para se resolver. Computando financeiramente pode ser um prejuízo muito grande”.

Por fim, Fadel comenta que não há uma lei específica para esse tipo de venda. “Neste caso é aplicado o Código Civil”.

Fique atento
O advogado Luis Vicente Bernardi recomenda que sempre que o consumidor se sentir lesado, após a celebração de um contrato, é importante que ele procure um advogado para verificar se existe a possibilidade de ajuizar alguma ação.
Ele esclarece ainda que o arrependimento de um negócio não é suficiente para se cancela-lo o negócio. “É preciso que tenha algo que torne o cumprimento do contrato impossível como cláusulas abusivas”.
Com o aumento da oferta desse tipo de investimento, Bernardi ressalta que é bom ter o auxílio de um advogado antes da assinatura do contrato.

Mercado
Segundo Ariano Cavalcanti de Paula, conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), é importante que o comprador investigue a reputação da empresa na qual irá adquirir esse tipo de negócio, que ainda é insipiente. “O fracionamento para investimento é interessante e saudável para o setor, pois amplia a liquidez e o acesso ao mercado imobiliário”.

*A fonte pediu para não ser identificada

Ariane Braga
Apaixonada por animais, mercado econômico e educação. Tem 29 anos, graduou-se em jornalismo e cursou MBA em marketing na Unopar. Tem experiência de mais 8 anos na área de comunicação e marketing, com a elaboração de projetos, assessoria de imprensa, redação e edição de jornais e revistas, planejamento e monitoramento de mídias sociais, comunicação interna e fotografia.